【香港結業潮】銀龍茶餐廳40萬接手尖沙咀巨舖｜餐飲業營銷策略與風險全解析

在香港結業潮下，連鎖茶餐廳銀龍以月租約港幣40萬元接手尖沙咀漢口道一個建築面積超過12,000平方呎的巨型複式舖位，較高峰時期租金下跌近六成。然而，每月40萬的租金開支對任何一間茶餐廳而言都是一項不輕的壓力，該連鎖茶餐廳是否能在當下仍充滿不確定性的零售與餐飲市場中站穩腳步，本文將從市場營銷策略、成本結構、市場風險三方面詳盡分析這一個餐飲案例能否突圍而不會「輸住做」。

銀龍餐廳分店分佈及策略解讀

根據官方資料與公開平台，銀龍飲食集團現時營運約 26 間茶餐廳（包含粉麵店）、1 間麵包店，遍佈港九新界各區 。

區域	分店數量/地段	特點與戰略定位
旺角、尖沙咀	核心商圈地舖	搶佔高流量與遊客市場，做品牌曝光主力場域
荃灣、長沙灣	地方型商場地舖	屬社區型消費熱點，穩定日常流量，適合快餐定位
新界其他區	多間社區／商場分店	較低租金成本，面向親子及家庭中流消費群體

此分佈策略顯示銀龍兼顧核心曝光與地區穩定營業，並通過五星、平民定位來打造品牌長尾成長。

• 遊客與當地客並重：旺角與尖沙咀分店定位為「亮相位置」及「高客單」，藉助街頭展示力拉動品牌形象。

• 成本與毛利平衡：新界區店舖租金較低，支持高毛利與社區回頭客，形成多重經營結構。

• 24 小時營運策略：如旺角分店提供全天候服務，觸及深夜與晨早輪班族，加強收入彈性，同時估計尖沙咀新分店也會24 小時營業，吸納更多遊客。

尖沙咀地舖租金走勢（2019–2025）

年份	尖沙咀地舖平均租金（港元/呎）	變化幅度	原因
2019	$1,800–$2,500	高峰期	旅客高峰 + 國際品牌進駐
2020	$1,200–$1,500	⬇️ 近40%	疫情爆發，旅客斷流
2021	$1,000 以下	⬇️ 再跌	舖市持續低迷，國際品牌撤出
2023	$1,100–$1,400	輕微回升	通關復常，但消費信心未完全恢復
2025	$900–$1,300（視乎位置）	難返高峰	餐飲取代零售，租金大幅議價

根據世邦魏理仕（CBRE）與戴德梁行（DTZ）數據，尖沙咀街舖租金較高峰下跌 50–70% 屬常態。

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香港結業潮下餐飲業潛在營運風險

1. 固定營運成本居高不下

儘管租金經已從高峰回落約 60%，但尖沙咀仍屬全港租金最高地段之一。估算如下：

項目	預估金額（每月）
舖位租金	HKD 400,000
員工薪酬	HKD 200,000～300,000
水電管理、雜費	HKD 50,000～80,000
食材與耗材成本	HKD 200,000～300,000
總支出估算	HKD 800,000 以上

換算每日營收門檻約為 HKD 30,000 才能達到收支平衡，高於一般茶餐廳的平均營收（多數位於 15K～25K 區間）。若營運初期未能快速拉動穩定人流，將造成現金流緊縮與週轉壓力。

2. 區內競爭激烈｜品牌同質化易致邊緣化

尖沙咀區內早已聚集多個大型連鎖餐飲品牌，以港式茶餐廳為主題的餐廳也不少，包括：

• 翠華餐廳、紅茶、蘭芳園、華嫂冰室（多間分店、旅客熟識、常被小紅書種草）

• 大家樂、稻香、金記、德興等本地品牌

• 近年新興的網紅打卡店、咖啡廳、港式Fusion品牌
  

銀龍雖具一定品牌力，但以傳統茶餐廳形象切入此高競爭場域，若無明顯定位（如：獨特裝潢、限定餐牌、社群行銷話題），容易被市場邊緣化，成為「路過但不入」的店舖。

3. 消費模式變化｜空間升級≠價值升級

疫情後消費者更加重視體驗與性價比，尤其本地食客對「高租金店＝高價菜單」的接受度有限，加上兩餸飯成行成市，搶走一部分打工仔客源。茶餐廳若試圖透過加價抵租，可能遭遇以下風險：

• 被視為「不值」、「裝修華麗但出品一般」的空殼品牌

• 吸引不了新一代喜歡新鮮感的年輕用戶

• 無法留住日常回頭客
  

此外，在尖沙咀地段開大店，裝潢升級與空間感雖然有助吸睛，但如果未能帶動有效的用餐體驗差異化或社交媒體擴散力，將無法兌現投資回報。

餐飲業撐高租金的關鍵：場景、流量、營銷力

在租金依然高昂、競爭極為激烈的尖沙咀地段，餐飲品牌若要在成本壓力下實現長期營運，不僅需要味道與高效率，更需要圍繞「空間場景設計」、「穩定流量轉化」與「持續行銷曝光」三個核心建立系統化能力。

將空間變成消費體驗與品牌資產

在高地租環境下，空間不能只是「用餐場所」，而要成為具有商業轉化功能的「打卡場景」、「品牌劇場」或「顧客參與空間」。餐廳設計要做到：

• 主題式視覺（如懷舊茶記風、復古工業風、港式流行文化主題）

• 功能分區（設打卡牆、開放廚房、透明陳列櫃）

• 場景轉換設計

  
  

精準引流與人流分層轉化能力

尖沙咀人流雖大，但「進店率 ≠ 外圍人流」，如何吸納穩定客源與提升客單價，是餐飲能否撐起高租金的營運根本。關鍵策略包括：

項目	操作說明
核心目標人群清晰	如遊客／學生／旅客／家庭客／夜歸族，不同時段策略不同
平日與假日動態定價／優惠組合	在淡市時段（如下午3–6點）設限時優惠，穩定入座率
會員系統與顧客數據收集	透過 App 或電子會員卡收集數據，進行再行銷
外賣平台與自提結合	不依賴單一平台，並引導熟客自提減佣金損耗
與周邊商場、辦公室合作	午市套餐或企業包場，有效填補平日淡段空窗期

從話題經營到社群擴散的營銷策略

在尖沙咀這類品牌集中區，若無持續曝光與活躍內容，很容易被消費者忘記。品牌需持續製造「能被傳播」的內容與話題。推薦行銷戰術如下：

類型	實施建議
內容型營銷	建立官方小紅書、抖音、微信公眾號、Instagram、Threads 等帳號，每週釋出菜式故事、店內活動、文化主題，在社交平台上活躍，讓顧客真正記住品牌
KOL／網紅合作	與本地及內地美食 KOL 合作發布影片、直播、限時優惠；小眾 KOC（用戶創作）也具黏性效果，發佈在小紅書、抖音等高傳播社交平台
UGC 激勵	鼓勵顧客分享餐點／場景照片，設 hashtag 抽獎、贈送甜品等互動誘因
定期活動製造流量波峰	如：開幕一週折扣／限時懷舊餐單／聯名主題週等

餐廳已有成熟的分店區域覆蓋，包括核心商圈與新界社區，此次尖沙咀舖位擴充，是其連鎖經營能力與營銷策略的重要驗證點。未來能否成功取決於其是否能結合客流轉化策略＋規模化品牌曝光＋成本控制等策略優勢，撐起這個高租金旗艦門市。

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