香港結業潮 | 麥當勞全線賣舖3大原因分析！早看穿舖市已見頂，果斷高位套現？
- QUREMARKETING
- 7月28日
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已更新：8月6日
隨著香港零售環境持續低迷，報導指快餐龍頭麥當勞已計劃分階段出售全港約23間自置商舖物業，首階段率先推出8個地段優越的黃金舖位，估值總計超過13億港元，反映麥當勞正有策略性地釋放高價資產。值得注意的是，是次出售僅涉及物業本身，麥當勞的香港營運及分店不受影響。本篇文章將從營運資產現況、商業邏輯、資產處理策略出發，全面分析在結業潮下麥當勞為何大規模出售香港商舖資產。
麥當勞現有商舖現況
自1975年進駐香港以來，麥當勞已成為本地最大連鎖快餐品牌之一，現時全港約有251間分店，幾乎覆蓋所有核心商圈及住宅社區，包括尖沙咀、旺角、銅鑼灣、荃灣、觀塘、沙田等，門市密度極高，對本地消費者而言具有極強的品牌黏性與可及性。
在眾多分店之中，麥當勞並非全數租舖經營，而是同時持有部分市區黃金地段的自置物業。據媒體報道，麥當勞在香港共擁有約23間自持商舖，當中大多屬地舖、樓上舖組合，且座落於人流極旺之區，具有高保值性與升值潛力。例如：
尖沙咀星光行地舖及地庫
銅鑼灣怡和街46–54號地舖至2樓
荃灣街市街10–22號地舖至2樓
這些商舖過往除了作為營運據點，同時亦發揮「品牌存在感」與「資產升值」的雙重角色，是麥當勞在港發展策略的一部分。
在最新部署中，麥當勞決定出售這些物業後再以租戶身分繼續經營，顯示品牌正在由「資產持有型」向「資產輕型化」轉型。這不僅符合全球企業資產靈活化趨勢，更反映出對香港商舖升值潛力的重新評估與定位。
麥當勞全線賣舖3大原因分析
原因一：香港舖市見頂，市場回報率不再突出
香港黃金地段商舖多年來被視為「抗跌資產」，但在疫情後復甦緩慢、北上消費盛行、街舖人流下滑的背景下，不少分析認為核心區商舖已失去昔日升值空間，有地產專家認為，香港商舖未來3至5年難以再現大幅升值。尤其是麥當勞這些早年購入的物業經歷多年升值，現時賣出可賺取可觀利潤，以本次出售的8間舖位估值約13億港元來看，屬高價物業，若再等下去，風險將由「持有獲利」轉為「持有風險」， 在這情況下，賣舖位正是「高位套利」的最佳時機，這是一種資產回報最大化策略。
相比亞洲其他市場成長有限
例如：
菲律賓、印尼、越南等地，中產階層崛起，市場潛力大
香港屬成熟市場，增長空間有限
投資回報比較不足
香港舖位雖保值，但收益率（租金/市值）偏低；對於企業來說，持有成本與回報未必成正比。
原因二：轉為租舖模式，提高營運彈性
自置物業確實可讓品牌長期節省租金與抗衡通脹。但進入後疫情時代，零售消費變得瞬息萬變，實體營運模式也隨之轉型，持有大量不動產反而成為品牌的包袱。
麥當勞今次出售8個地區一線物業，但保留餐廳營運權，未來將以租戶身份繼續經營現有分店。這種部署正是品牌對未來不確定市場環境作出的前瞻性調整。
轉為租賃模式對麥當勞的好處包括：
✅ 靈活應變市場變化：租舖模式讓品牌能快速根據地區人流、成本、競爭等變化，調整門市規模與位置。如果某區商圈沒落或租金過高，品牌可更容易作出遷舖或撤店決定，不需被「持有物業」所綁死。
✅ 減低資產管理與維修壓力：自置商舖需承擔日常維修、地稅、管理等營運成本，甚至面對物業老化與翻新開支。轉為租戶後，這些成本多由業主承擔，企業可專注營運與顧客體驗。
✅ 優化財務報表與現金流結構：持有大量高市值資產，會在帳面上形成沉重資產佔比，不利於提升資產周轉率與流動性指標。透過資產轉租，麥當勞將重資產轉為流動資本，更具彈性應對市場風險。
這並非單純的物業買賣行為，而是一種營運模式現代化的部署。在數位行銷興起、外賣平台盛行、客流結構快速變動的環境下，擁有「靈活調動」能力比「坐擁舖王」更具實際價值。
原因三：釋放資金，集中投資數位與新興市場
隨著全球快餐市場走向科技化、平台化與本地化，麥當勞已在多個市場啟動以下轉型方向：
✅ 數位生態圈建設
麥當勞近年積極推動 App 生態、會員制度、積分換購與智慧點餐機，以提升消費者體驗與增加黏性。這些系統需大量前期投資，資金充裕是推動關鍵。
✅ 強化外送基礎建設
在全球多地，麥當勞開始興建「Delivery Kitchen（外送廚房）」或「外送專用門市」，專門應付平台訂單與線上訂購高峰，從而提升效率與訂單處理量。
這類設施多選址於非核心地段、租金較低地區，與地舖「高曝光、慢周轉」模式完全不同。釋放資產後的資金，可用作建立新型態門市模型。
✅ 拓展東南亞與中國內地市場
近年中國內地、越南、印尼、哈薩克等地的中產崛起，對快餐品牌需求大增，市場潛力遠超飽和的香港。麥當勞中國執行長張家茵早前表示，目前全球每年有超過一半的麥當勞新餐廳在中國大陸開設，預計2025年在中國大陸新開1,000間餐廳。
會否引發賣舖潮？
麥當勞作為全球最具代表性的快餐連鎖品牌之一，其在香港出售多間自置物業的舉動，儘管未涉及撤店，但其象徵意義強烈，市場不免關注：這會否成為香港地舖市場的轉捩點，引發更多品牌「跟風賣舖」？
賣舖潮不是突然，而是漸進中的趨勢
事實上，品牌賣舖在香港已非首次發生，只是麥當勞這次規模較大、標的地段矚目，才成為焦點。近年亦有不少企業開始將原來的地產持有策略，轉為靈活租用模式，包括：
莎莎國際：早年陸續放售旺區地舖套現
Giordano、周生生等零售品牌：縮減自持舖位，改以短期租約應對市場波動
藥房、美容、金行品牌：改為合租、分舖營運，降低舖租壓力
這些行為顯示，持有物業已不再是零售品牌的優勢，反而成為財務包袱。若此次標售成功且反應熱烈，不排除其他國際連鎖品牌或大型港企也跟隨出手，出售資產或進一步輕資產化經營。
不是撤退，而是重新佈局
麥當勞此次賣舖行動，不僅是對香港零售環境的回應，更是麥當勞全球策略調整下的重要一環。品牌不再一味守住黃金舖位，而是選擇釋放資源，反映品牌只是將資產重壓轉為營運靈活性，為未來策略調整預留空間。對本地品牌而言，這場變局值得深思：地段已非一切，現金流、靈活性與品牌力，才是企業能否長存的真正關鍵。
商舖未來1，2年難以大幅升值，揸現金最穩陣。